O Governo quer alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) com o objetivo de dinamizar o mercado de arrendamento, aumentar a oferta de habitações e moderar a evolução das rendas.
Para o ministro das Infraestruturas e da Habitação a conjugação de incentivos fiscais com alterações legislativas poderá trazer para o mercado cerca de 300 mil habitações atualmente fora do arrendamento, devido à perceção de risco e insegurança por parte dos proprietários.
Entre as medidas em discussão contam-se o fim do limite de 2% na atualização das rendas em novos contratos, a possibilidade de exigir três meses de renda antecipada, a eliminação do teto legal das cauções, alterações aos mecanismos de renovação contratual e maior celeridade nos processos de despejo em caso de incumprimento. Está igualmente prevista a revisão das regras aplicáveis a determinados contratos anteriores a 1990, uma proposta que tem suscitado fortes reservas, sobretudo entre a população idosa.
A contestação social que estas medidas desencadearam é compreensível. Contudo, a crise da habitação não começou agora, nem resulta apenas das regras que regulam o arrendamento. É o culminar de um conjunto de fatores económicos, demográficos, administrativos e territoriais que, ao longo da última década, foram criando um desequilíbrio cada vez mais acentuado entre a procura e a oferta.
Durante e após a crise financeira, entre 2011 e 2013, o mercado imobiliário atravessou uma fase de forte retração. A recuperação económica iniciada em 2014, associada à estabilização do emprego e às baixas taxas de juro, devolveu dinamismo ao setor e atraiu investimento para o imobiliário. Com os depósitos bancários a oferecerem rendibilidades reduzidas, a aquisição de imóveis passou a ser encarada como uma alternativa segura e rentável.
Ao mesmo tempo, o crescimento do turismo, a expansão do alojamento local, os vistos gold, os incentivos fiscais para residentes estrangeiros e mais tarde o fluxo de imigração, aliados à crescente concentração de atividade económica nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto contribuíram para aumentar a procura habitacional. O problema é que a oferta não acompanhou essa evolução. Durante os anos de crise de assistência financeira, muitas empresas de construção encerraram a sua atividade, milhares de trabalhadores qualificados abandonaram o setor e uma parte significativa dessa mão de obra acabou por emigrar.
Quando a economia estabilizou, a capacidade produtiva da construção era insuficiente para responder às necessidades do mercado. O resultado redundou num défice oferta e uma escalada contínua dos preços na compra e no arrendamento de casas disponíveis.
Lisboa e Porto continuam a atrair uma parcela desproporcionada da atividade económica, dos serviços públicos, das instituições de ensino superior e das oportunidades profissionais. Esta realidade exerce uma pressão permanente sobre os mercados habitacionais das duas áreas metropolitanas e obriga muitas famílias a canalizar uma parte crescente dos seus rendimentos para a habitação.
Em sentido inverso, numerosas localidades do interior assistem à perda continuada de população e à existência de milhares de habitações devolutas ou subutilizadas. O paradoxo é evidente: enquanto nos grandes centros urbanos se torna cada vez mais difícil encontrar uma casa a preços comportáveis, existem territórios onde o parque habitacional disponível supera largamente a procura, mas onde falta emprego, serviços e acessibilidades capazes de atrair novos residentes.
A concentração de organismos públicos, instituições e postos de trabalho em Lisboa contribui para reforçar a centralização económica e demográfica do país. Uma política consistente de descentralização poderia desempenhar um papel relevante na dinamização de outras regiões, criando polos alternativos de desenvolvimento e reduzindo gradualmente a pressão sobre os principais centros urbanos.
Mas descentralizar não significa apenas transferir serviços administrativos. Significa criar condições para viver, trabalhar e investir fora dos grandes centros. Isso exige melhores ligações ferroviárias, mais oferta de transportes públicos, acesso a cuidados de saúde de qualidade, reforço das respostas educativas e oportunidades de emprego qualificado capazes de fixar a população.
Neste processo, as autarquias locais poderiam assumir um papel determinante. Dotadas de competências efetivas, recursos adequados e mecanismos claros de responsabilização, estariam em melhores condições para adaptar as políticas públicas às necessidades específicas de cada território e promover estratégias de desenvolvimento mais ajustadas às realidades locais.
A crise da habitação exige soluções imediatas, mas exige também uma estratégia de médio e longo prazo que articule construção, emprego, transportes, sobretudo ferroviários, serviços públicos e desenvolvimento regionalSem enfrentar as causas estruturais da crise habitacional, continuaremos a gerir os seus efeitos. Enquanto persistirem os desequilíbrios económicos, administrativos e territoriais que estão na origem do problema, as medidas adotadas limitar-se-ão a atenuar sintomas, sem resolver verdadeiramente as suas causas. E, nesse cenário, o acesso à habitação, um dos direitos fundamentais de qualquer sociedade desenvolvida, tornar-se-á cada vez mais difícil para uma parte significativa da população portuguesa.
